Đất đai vừa là nguồn lực quan trọng cho phát triển, vừa là lĩnh vực dễ phát sinh những điểm nghẽn trong quá trình quản lý và sử dụng. Từ quy hoạch, giá đất đến thu hồi, bồi thường và thủ tục đầu tư, những bất cập kéo dài không chỉ làm lãng phí nguồn lực mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và chi phí của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai được đặt ra không đơn thuần để xử lý từng vướng mắc riêng lẻ, mà hướng tới một cách tiếp cận mới trong quản trị đất đai: quản lý chặt để chống lãng phí, đầu cơ nhưng đồng thời phải đủ linh hoạt để khơi thông nguồn lực, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh.

Trao đổi bên lề Quốc hội, đại biểu Trần Hoàng Ngân (Đoàn Tp.HCM) cho rằng thực tiễn phát triển cho thấy, khi thể chế phù hợp và khơi thông được nguồn lực, đất đai có thể trở thành động lực quan trọng cho tăng trưởng.

ĐBQH Trần Hoàng Ngân (Đoàn Tp.HCM).

Ông dẫn chứng chính sách khoán 10 trong nông nghiệp và việc giao đất ổn định, lâu dài đã góp phần tạo bước chuyển lớn cho nông nghiệp Việt Nam, từ một quốc gia thiếu lương thực trở thành nước xuất khẩu gạo lớn trên thế giới.

"Tôi ủng hộ việc sớm hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai lần này", ông Ngân nói, đồng thời cho rằng dù Luật Đất đai năm 2024 đang phát huy tác dụng, thực tế quản lý vẫn còn những tồn tại cần tiếp tục xử lý.

Theo đại biểu, tình trạng lãng phí, lấn chiếm, đất bỏ hoang, đầu cơ, lũng đoạn đất đai và tạo ra các cơn sốt giá ảo vẫn diễn ra ở một số nơi, gây bất ổn cho thị trường và phản ứng trong xã hội.

Từ đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là bổ sung thêm quy định mà phải nâng hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, phù hợp với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Không để quy hoạch trở thành "điểm nghẽn"

Một trong những vấn đề được đặt ra trực tiếp là tình trạng quy hoạch kéo dài nhưng không được triển khai. Đại biểu Quốc hội Đào Chí Nghĩa (Đoàn Tp.Cần Thơ) cho rằng quy hoạch treo nhiều năm có thể trực tiếp hạn chế quyền của người dân đối với tài sản, từ xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đến khai thác giá trị đất.

Theo ông, quy hoạch phải đi cùng nguồn lực và tính khả thi. Những dự án chưa xác định được khả năng thực hiện không nên tiếp tục được đưa vào quy hoạch chỉ trên giấy.

Đại biểu đề nghị thiết lập cơ chế rà soát định kỳ bắt buộc. Nếu sau một thời gian nhất định, không quá 24 tháng, dự án không thể triển khai thì cần kịp thời điều chỉnh hoặc đưa ra khỏi quy hoạch.

Đồng thời, cần phân biệt rõ giữa quy hoạch mang tính định hướng và quy hoạch trực tiếp làm hạn chế quyền của người sử dụng đất. Với những quy hoạch tác động trực tiếp đến quyền lợi người dân, phải có cơ chế bảo vệ phù hợp.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được định hướng tinh gọn, giảm chồng chéo, xử lý quy hoạch treo, đổi mới giá đất và đặt sinh kế người dân vào trọng tâm.

Định hướng này cũng tương đồng với cách tiếp cận mà Ban soạn thảo đang nghiên cứu. Theo ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được xây dựng theo hướng đổi mới căn bản, tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn.

Một thay đổi đáng chú ý là quy mô dự luật được tinh gọn mạnh, dự kiến từ khoảng 260 điều xuống còn 110 điều. Luật sẽ tập trung vào các nguyên tắc chung, mang tính định hướng, còn những nội dung chi tiết sẽ được quy định tại nghị định, thông tư.

Cách tiếp cận này nhằm tạo ra một đạo luật ổn định và linh hoạt hơn, đồng thời hạn chế tình trạng luật phải "ôm" quá nhiều quy định chi tiết.

Ở cấp độ định hướng chính sách, phát biểu chỉ đạo tại ngày làm việc thứ mười bốn, Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cũng nhấn mạnh yêu cầu chuyển đổi tư duy quản lý đất đai. 

Theo đó, quy hoạch cần hướng tới một quy hoạch thống nhất trên phạm vi một đơn vị hành chính, bảo đảm tích hợp, không chồng lấn và không chia nhỏ các chỉ tiêu một cách máy móc.

Tương tự, việc phân loại đất cũng được nghiên cứu theo hướng chỉ giữ những nhóm thực sự cần thiết cho quản lý, thay vì chia thành quá nhiều danh mục nhỏ.

Mục tiêu cuối cùng là chuyển từ tư duy quản lý hành chính, thiên về sự an toàn sang quản trị hiện đại, kiến tạo phát triển, lấy hiệu quả sử dụng đất làm một trong những thước đo quan trọng của chính sách.

Giá đất phải minh bạch, nhưng không trở thành gánh nặng

Một bài toán khác có ảnh hưởng trực tiếp đến cả người dân và doanh nghiệp là giá đất.

Đại biểu Trần Hoàng Ngân cho rằng giá đất quá cao có thể làm tăng chi phí mặt bằng, từ đó ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh. Ngược lại, nếu giá đất không sát thị trường, việc thu hồi và bồi thường cho người dân cũng khó bảo đảm phù hợp.

Vì vậy, yêu cầu quan trọng là xây dựng một cơ chế xác định giá đất minh bạch, khách quan và có khả năng điều chỉnh linh hoạt.

Theo ông, quá trình xây dựng bảng giá đất cần lắng nghe ý kiến của các đơn vị độc lập, chuyên gia, trung tâm nghiên cứu và dựa trên hệ thống dữ liệu đầy đủ. Công tác kiểm tra, giám sát cũng cần được tăng cường để bảng giá đất và hệ số điều chỉnh phù hợp hơn với diễn biến thị trường.

Quan điểm này phù hợp với định hướng của dự thảo khi tiếp tục đặt giá đất trong mối quan hệ với hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nhà nước dự kiến xác định giá đất dựa trên bảng giá và hệ số, hướng tới mức giá sát thị trường nhưng vẫn phải tính đến mục tiêu khuyến khích sản xuất.

Bên cạnh giá đất, dự thảo còn hướng tới tháo gỡ các điểm nghẽn trong thủ tục đầu tư, trong đó nghiên cứu thống nhất quy trình chuyển nhượng dự án giữa pháp luật đất đai, đầu tư và thuế.

Một số chính sách thí điểm đã phát huy hiệu quả cũng được nghiên cứu luật hóa, như chính sách về nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở. Với dữ liệu đất đai và hệ thống định danh dân cư ngày càng hoàn thiện, các thủ tục như công chứng, chứng thực cũng được tính toán để tiếp tục đơn giản hóa.

Như vậy, điểm chung xuyên suốt trong các đề xuất sửa Luật Đất đai lần này là không chỉ sửa từng thủ tục hay từng nhóm quy định, mà hướng tới thay đổi cách vận hành của hệ thống. Đất đai phải được quản lý chặt để chống lãng phí, đầu cơ và lợi ích cục bộ, nhưng đồng thời phải được quản trị đủ linh hoạt để đưa nguồn lực vào sản xuất, kinh doanh và phát triển.

Ở chiều ngược lại, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển, người dân không chỉ được nhìn nhận ở tư cách người nhận bồi thường mà cần được bảo đảm khả năng ổn định cuộc sống và tạo dựng sinh kế mới.

Đó cũng là bài toán cốt lõi của lần sửa đổi này: cởi trói để đất đai trở thành nguồn lực phát triển, nhưng không để quá trình khơi thông nguồn lực làm suy giảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Hồng Nhung - Hoàng Bích