Thứ tư, 10/08/2022, 14:59 GMT+7
Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ”
(Phaply.net) Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” diễn ra dưới sự chủ trì của TS. Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia VN và TS. Trần Công Phàn, Phó Chủ tịch thường trực, Tổng Thư ký Hội Luật gia VN, Đại biểu Quốc hội khóa XV.

 

Hội thảo: “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” có sự tham gia của:

Về phía lãnh đạo Uỷ Ban Pháp luật Quốc hội có các đồng chí: Ngô Trung Thành - Phó Chủ nhiệm Uỷ ban; TS. Lê Xuân Thân - Ủy viên;

Về phía TW Hội Luật gia Việt Nam có TS. Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia VN; TS. Trần Công Phàn, Phó Chủ tịch thường trực, Tổng Thư ký Hội Luật gia VN, Đại biểu Quốc hội khóa XV; GS.TS. Phan Trung Lý – Uỷ viên Ban Thường vụ TW Hội, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội; đồng chí Nguyễn Văn Huệ - Ủy viên Ban Thường vụ TW Hội, Trưởng Ban Nghiên cứu, xây dựng và Phổ biến pháp luật; đồng chí Lê Thị Mai Phương – Uỷ viên Ban chấp hành TW Hội, Phó Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Kinh doanh Quốc tế, Tổng Biên tập Tạp chí Pháp lý.

Về phía lãnh đạo tỉnh Khánh Hoà có đồng chí Lê Hữu Hoàng - Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh; đồng chí Lê Hữu Trí - Phó Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh, Chánh Thanh tra tỉnh; đồng chí Trần Việt Trung – Trưởng Ban Văn hoá – Xã hội, Hội đồng Nhân dân tỉnh;  cùng đại diện một số Sở, Ban, ngành tỉnh Khánh Hoà.

Cùng tham dự Hội thảo, còn có đại diện một số cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương; đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường); các nhà khoa học pháp lý, luật gia, luật sư, chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản; đại diện lãnh đạo một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch và gần 40 cơ quan thông tấn, báo chí.

 

Toàn cảnh hội thảo

 

Trưởng Ban tổ chức TS. Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia VN phát biểu khai mạc Hội thảo

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Trưởng Ban tổ chức TS. Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia VN khẳng định: Luật Đất đai là đạo luật rất quan trọng, tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường, quốc phòng, an ninh của đất nước nói chung, của từng địa phương nói riêng. 10 năm qua, công tác tổ chức thi hành, công tác quản lý và sử dụng đất đã đạt được những kết quả quan trọng. Quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường và có hiệu lực, hiệu quả cao hơn. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển tương đối nhanh; thể chế, chính sách cho phát triển thị trường từng bước được hoàn thiện.

 

Trưởng Ban tổ chức TS. Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia VN phát biểu khai mạc Hội thảo

Ở Việt Nam, thời gian qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển sôi động với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như: Khu nghỉ dưỡng (Resort); Biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla); Nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (Condotel); căn hộ khách sạn (boutique hotel); du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (Service apartment); du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay)... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn tồn tại, hạn chế như: Nguồn lực về đất đai chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Có lúc, có nơi chưa thực sự đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư…

Một trong những nguyên nhân của tình trạng nêu trên là do chính sách, pháp luật còn hạn chế, bất cập như: tồn tại những chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột giữa các văn bản quy phạm pháp luật; nhiều quy định pháp luật chưa phù hợp thực tiễn, khó thực hiện, thậm chí xa rời thực tế. Hoặc thực tiễn phát triển sôi động nhưng pháp luật chưa theo kịp để điều chỉnh gây cản trở ách tắc cho phát triển. Đặc biệt, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh, đòi hỏi cần có giải pháp cấp bách tháo gỡ kịp thời.

Bên cạnh đó, quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW cũng đã chỉ ra còn nhiều vấn đề trong quản lý và sử dụng đất đai còn có ý kiến khác nhau, một số vấn đề cần làm rõ hơn, có những vấn đề tồn tại kéo dài chưa được xử lý dứt điểm, trong đó có vấn đề đất ở kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ. Đòi hỏi cấp thiết phải được sửa đổi kịp thời để phù hợp với tình hình thực tế, bảo vệ quyền lợi ích chính đáng của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Hội Luật gia Việt Nam là một tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp với gần 70.000 hội viên là các nhà khoa học, các trí thức là luật gia, chuyên gia hàng đầu với nhiều kinh nghiệm đã và đang công tác tại các cơ quan Nhà nước thuộc các ngành lập pháp, hành pháp, tư pháp và các đoàn thể, tổ chức xã hội. Hội có chức năng nhiệm vụ chủ yếu tham gia nghiên cứu, xây dựng, phản biện chính sách pháp luật. Do đó, trước những yêu cầu từ thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp, trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng, Hội Luật gia Việt Nam sáng kiến tổ chức Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam - Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ”.

Trưởng Ban tổ chức Hội thảo - Chủ tịch Hội Luật gia VN, TS. Nguyễn Văn Quyền nhấn mạnh: “Tạo dựng được một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư việc cấp bách trước mắt cần phải làm là sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỉ đồng đang “mắc kẹt”, đặc biệt phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước. Đối với các dự án bất động sản du lịch đã hoàn thành và đi vào sử dụng nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cần nhanh chóng được chuyển sang đất theo đúng với quy hoạch và được tiếp tục thực hiện khai thác đầu tư, được cấp GCN để bảo vệ quyền tài sản cho nhà đầu tư. Chủ đầu tư sẽ phải nộp bổ sung tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ. Điều này vẫn tuân thủ đúng luật đồng thời sẽ kịp thời vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững…”.

Hội thảo sẽ tập trung nghiên cứu, đánh giá chính sách pháp luật và thực tiễn về thị trường bất động sản du lịch Việt Nam, làm rõ những vướng mắc, bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ, nâng cao hiệu quả công tác quản lý, góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch Việt Nam.

Trên cơ sở đó, Hội thảo sẽ tập trung vào 3 nhóm vấn đề lớn và cấp thiết đặt ra hiện nay đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch:

- Thứ nhất là chúng ta cần có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản du lịch Việt Nam và nhận định về xu hướng phát triển thị trường bất động sản du lịch Việt trong bối cảnh hậu covid – 19;

- Thứ hai là về chính sách, pháp luật hiện hành đối với thị trường bất động sản Việt Nam - Những nút thắt pháp lý cần tháo gỡ và những rào cản từ thực tiễn cần khơi thông;

- Thứ ba là những tác động và ảnh hưởng của môi trường quốc tế và định hướng chính sách,  pháp luật trong đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam.

Trong đó, Hội thảo sẽ tập trung phân tích, luận giải về chính sách, pháp luật đối với việc phát triển thị trường bất động sản du lịch, chỉ ra những điểm nghẽn trong quy định về bất động sản du lịch hiện nay, đóng góp các quan điểm khoa học, các luận cứ để tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam.

Thay mặt Ban tổ chức Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Quyền - Trưởng Ban tổ chức gửi lời cảm ơn đến các Đại biểu Quốc hội, lãnh đạo tỉnh Khánh Hoà, các nhà khoa học pháp lý, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, kinh tế, bất động sản, các cơ quan thông tấn, báo chí… đã tham dự Hội thảo.

Đồng thời, TS. Nguyễn Văn Quyền cũng bày tỏ mong muốn các Đại biểu Quốc hội, nhà khoa học pháp lý và các chuyên gia tích cực tham gia trao đổi, thảo luận làm rõ những vấn đề pháp lý còn khuyết thiếu, những vấn đề pháp lý cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để Hội thảo có thể đưa ra những kiến nghị, giải pháp hiệu quả gửi tới cơ quan có thẩm quyền nhanh chóng tháo gỡ những nút thắt pháp lý nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển; bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Trên cơ sở những ý kiến, đánh giá, luận giải một cách toàn diện, sâu sắc, của các chuyên gia, nhà khoa học và các đại biểu tham dự tại Hội thảo, Hội Luật gia Việt Nam sẽ tổng hợp và kiến nghị lên Chính phủ và các cơ quan, ban ngành Trung ương để sớm có những giải pháp câp bách và lâu dài để hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, tháo gỡ cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, khơi thông nguồn lực phát triển cho thị trường này.

Lãnh đạo tỉnh Khánh Hoà đồng chí Lê Hữu Hoàng - Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh phát biểu chào mừng Hội thảo

Kính thưa: ông Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam Kính thưa quý vị, đại biểu!

Hôm nay, tôi rất vui mừng và phấn khởi vì được tham dự hội thảo do Hội Luật Gia Việt Nam tổ chức tại tỉnh Khánh Hòa cùng với các Giáo sư, Phó Giáo sư, Tiến sỹ có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, bất động sản.

Lời đầu tiên, thay mặt Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa, tôi xin gửi đến quý vị đại biểu lời chúc sức khỏe, thân ái và chức Hội nghị thành công tốt đẹp.

Kính thưa quý vị, đại biểu!

Tỉnh Khánh Hoà là trung tâm kinh tế của vùng Duyên hải Nam Trung bộ có thế mạnh về phát triển du lịch, dịch vụ với thành phố Nha Trang là trung tâm du lịch lớn của cả nước và khu vực.

Tỉnh Khánh Hòa có vị trí địa lý không chỉ thuận lợi trong phát triển kinh tế do nằm trên các trục giao thông quốc gia quan trọng cả về đường sắt, đường bộ, đường thuỷ và hàng không, mà còn có ý nghĩa chiến lược quan trọng về quốc phòng, vì nằm gần đường hàng hải quốc tế; có huyện đảo Trường Sa (cách đất liền hơn 200 hải lý); có mũi Hòn Đội trên bán đảo Hòn Gốm (huyện Vạn Ninh) là điểm cực Đông trên đất liền của nước ta; có Vịnh Cam Ranh với chiều dài 16 km, chiều rộng 32 km, độ sâu từ 18 - 20 m, được xem là cảng biển có điều kiện tự nhiên tốt nhất Đông Nam Á và là cửa ngõ thông ra Biển Đông.

 

Lãnh đạo tỉnh Khánh Hoà đồng chí Lê Hữu Hoàng - Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh phát biểu chào mừng Hội thảo

Trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa hiện nay đã có 26 dự án du lịch nghỉ dưỡng đã triển khai với hơn 12.100 căn hộ du lịch và hơn 2.580 biệt thự du lịch (đặc biệt là Khu du lịch bán đảo Cam Ranh).

Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Khánh Hòa lần thứ XVIII, nhiệm kỳ 2020 - 2025, toàn Đảng bộ, toàn quân và toàn dân tỉnh Khánh Hòa đang ra sức thi đua, nỗ lực, phấn đấu hoàn thành các mục tiêu mà Nghị quyết Đại hội đã đề ra, cụ thể:

+ Đến năm 2025: Khánh Hòa trở thành trung tâm kinh tế biển, trung tâm du lịch, dịch vụ lớn của cả nước.

+ Đến năm 2030: Khánh Hòa phát triển toàn diện trên các lĩnh vực, trở thành đô thị trực thuộc Trung ương.

+ Đến năm 2045: Khánh Hòa trở thành địa phương phát triển hiện đại, thu nhập bình quân của người dân Khánh Hòa thuộc nhóm các tỉnh, thành phố cao nhất cả nước.

Thị trường bất động sản du lịch là một trong những phân khúc thị trường có tốc độ phát triển nhanh và mạnh trong những năm gần đây và dự báo còn tiếp tục phát triển sôi động trong thời gian tới, đặc biệt là nhu cầu về du lịch bùng nổ và tăng đột biến sau thời kỳ hậu Covid – 19 ở cả khách du lịch trong nước và quốc tế.

Trên cơ sở đó, việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách để thị trường bất động sản du lịch phát triển có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của tỉnh Khánh Hòa và các vùng, miền trong cả nước nói chung, tạo nên sức hấp dẫn và phục vụ tốt nhu cầu của du khách là rất cần thiết.

Kính thưa quý vị, đại biểu!

Thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai đã phát huy tốt vai trò ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, song cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật còn có nhiều tồn tại, hạn chế và thậm chí là điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý còn chưa hoàn chỉnh đối với loại hình bất động sản du lịch.

Tôi hy vọng Hội Luật gia Việt Nam sẽ phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường trong công tác xây dựng pháp luật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường để tạo dựng được một khuôn khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch covid-19.

Thay mặt UBND tỉnh Khánh Hòa, một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn và kính chúc sức khỏe đến ông Nguyễn Văn Quyền- Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam; các quý vị đại biểu về tham hội thảo.

Kính chúc các quý vị khách quý sức khỏe, Chúc Chương trình thành công tốt đẹp; Xin cảm ơn!

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga – Trưởng Bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh BĐS, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội trình bày tham luận Bất động sản du lịch và vai trò của thị trường BĐS du lịch đối với sự phát triển của nền kinh tế và chiến lược phát triển ngành du lịch ở Việt Nam

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cho rằng, sự ra đời và phát triển của dòng sản phẩm BĐS du lịch trong thời gian qua có ý nghĩa và tác động tích cực tới mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, an sinh và môi trường, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần cho con người. Cụ thể:

Thứ nhất, bất động sản du lịch có vai trò quan trọng làm đa dạng hoá sản phẩm thị trường bất động sản từ đó đáp ứng nhu cầu của thị trường...

Thứ hai, Thị trường BĐS du lịch lại có vai trò lớn thúc đẩy ngành du lịch phát triển rộng khắp trong cả nước, điều tiết công ăn việc làm, tạo dòng tiền nhàn rỗi từ các khu vực giàu có đến các địa bàn khó khăn, giúp vực dậy nền kinh tế khu vực, hỗ trợ xóa đói giảm nghèo và thu hẹp khoảng cách trong xã hội.

Thứ hai, đa dạng các loại hình bất động sản làm tăng vị thế cho thị trường BĐS so với các thị trường khác, nâng cao về mặt kinh tế, tạo đà phát triển cho ngành du lịch.

Thứ ba, ở góc độ an sinh xã hội, thị trường BĐS du lịch góp phần kéo giãn khu dân cư.

Thứ tư, thị trường BĐS du lịch phát triển, là động lực để thúc đẩy sự hình thành đồng bộ hạ tầng cơ sở, điều có ý nghĩa quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế địa phương, kinh tế vùng. Góp phần làm thay đổi diện mạo và của địa bàn và khu vực.

Thứ năm, phát triển thị trường BĐS du lịch là cơ hội tối ưu khai thác và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả.

Thứ sáu, thị trường BĐS du lịch cũng là thị trường duy nhất có khả năng và cơ hội để tối ưu hóa tiềm năng và thế mạnh của BĐS mà không một phân khúc thị trường BĐS nào khác có được...

 

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga – Trưởng Bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh BĐS, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội trình bày tham luận

Tuy nhiên, theo PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, sự bùng nổ và phát triển nhanh chóng của hàng loạt các BĐS du lịch trong thời gian qua cũng để lại những hệ lụy trái chiều cho thị trường BĐS du lịch, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường cũng bộc lộ nhiều khoảng trống.

Theo đó, nhiều vấn đề nổi cộm, có ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư song chưa được giải quyết dứt điểm, đang bị bỏ ngỏ dây dưa kéo dài làm mất niềm tin của khách hàng, sự an toàn của các chủ thể tham gia thị trường không được đảm bảo.

Vì vậy, để giải quyết dứt điểm những tồn đọng, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga kiến nghị,  trong thời gian tới Nhà nước cần phải  có chỉ đạo kịp thời giải quyết những vấn đề nổi cộm như: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các sản phẩm BĐS du lịch, đặc biệt là các Resort villa và Condotel; Các dự án giao đất ở không hình thành đơn vị ở; cải cách thủ tục hành chính trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư và vận hành dự án vốn đang là điểm nghẽn đối với các doanh nghiệp trong thời gian qua...

TS. Cấn Văn Lực kiến nghị cần sớm ban hành nghị định hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/ chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó…

 

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV & Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho rằng, mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng BĐS du lịch đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc. BĐS du lịch đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, đa dạng hóa sản phẩm du lịch, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, nhất là sau đại dịch, tạo công ăn việc làm, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương, khu vực.

Tuy nhiên, BĐS du lịch còn có nhiều tồn tại, hạn chế và thậm chí là điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý còn chưa hoàn chỉnh, chưa theo kịp. Theo vị chuyên gia, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

“Dù Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng có 5 điểm chưa được, gây thách thức đối với loại hình BĐS này: chưa được định danh; chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp GCN sơ hữu (sổ đỏ, sổ hồng..); chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này, dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các TCTD trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.” - TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Ông Lực cho rằng, việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các TCTD gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển BĐSDL cũng như xử lý nợ xấu liên quan….

 

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV & Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia

TS. Cấn Văn Lực kiến nghị một số giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách và phát triển thị trường BĐSDL trong tương lai như:

Định danh chính thức các loại BĐS du lịch trong luật kinh doanh BĐS, luật xây dựng;

Giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/ chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó. Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án BĐS nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút ngồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách.

Khẩn trương tháo gỡ vướng mắc do thiếu đồng bộ, nhất quán hay cơ sở pháp lý. Theo đó, trong khi chờ Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật KD BĐS được sửa đổi (dự kiến 2023); cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay…

Đặc biệt,  cần nghiên cứu luật hoá một số loại hình đất mới (ví dụ như “đất ở không hình thành đơn vị ở”), cơ quan quản lý nhà nước tại một số địa phương đã có những chủ trương, chính sách mở cửa rất trúng để thu hút kêu gọi đầu tư, nhưng quá trình thực thi còn chưa nhất quán thông suốt, thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể.

PGS.TS. Trần Việt Dũng - Trưởng Khoa Luật Quốc tế (Đại học Luật TP.HCM) cho rằng, một trong những vấn đề lớn nhất cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam trong thời gian qua chính là sự không đồng bộ và thiếu rõ ràng trong các quy định pháp luật và chính sách của nhà nước.

 

Theo PGS.TS. Trần Việt Dũng, tại rất nhiều dự án bất động sản du lịch việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong dự án bị đóng băng. Các cơ quan chức năng “không dám” cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các cá nhân vì những lấn cấn về chế độ pháp lý của đất cấp cho các dự án bất động sản du lịch, mặc dù về mặt chính sách Việt Nam đã có những chủ trương cho mô hình kinh doanh này.…

PGS.TS. Trần Việt Dũng cho rằng, điểm mấu chốt ở đây là Việt Nam hiện vẫn thiếu các quy hoạch tổng thể về sử dụng đất mang tính ổn định lâu dài cho những khu vực mà nhà nước dự định phát triển du lịch. Nhiều khu vực có tiềm năng du lịch, đặc biệt là du lịch sinh thái, du lịch biển, du lịch núi thường là vẫn thuộc nhóm quy hoạch là đất nông nghiệp, đất phòng hộ... Cần có một quy hoạch khu vực có thể phát triển du lịch và từ đó cho phép cơ quan nhà nước có một sự linh động trong việc thiết lập chính sách sự dụng đất cho từng giai đoạn.

Theo ông Dũng Nhà nước cần phải đẩy mạnh chính sách khuyến khích kích cầu du lịch: tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kiến tạo các sản phẩm mới, dịch vụ mới, phù hợp với xu thế; Cần bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các bất động sản du lịch theo hướng quy định rõ tính pháp lý (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)  đối với của các loại đất và công trình trên đất của các sản phẩm bất động sản du lịch như resort villa, condotel, shoptel, homestay, farmstay…

 

PGS.TS. Trần Việt Dũng - Trưởng Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM

Để xác định cụ thể đất xây dựng các bất động sản liên quan là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. Việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại bất động sản du lịch phải căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể. Tất nhiên, pháp luật cũng phải có những ràng buộc pháp lý để bảo đảm việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch này không được tràn lan phá vỡ quy hoạch tổng thể của khu vực.

Đặc biệt, để bảo đảm sự minh bạch và dễ dự đoán cho các nhà đầu tư, Cơ quan chức năng phải cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định cụ thể, rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất cho dịch vụ du lịch liên quan…

Bà Nguyễn Tú Anh - Phó trưởng phòng Thanh tra, Đại học Luật TP.HCM: Để an dân, Nhà nước phải cấp "sổ đỏ" theo Chứng nhận Quyền sử dụng đất của chủ đầu tư; để tạo niềm tin từ doanh nghiệp, Chính quyền phải nhất quán trong thực thi chính sách, không mổ xẻ lỗi thuộc về ai mà phải đưa ra phương án xử lý để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỉ đồng đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng đang bị ứ đọng…

 

Nêu quan điểm về Quản lý nhà nước đối với BĐS du lịch, Bà Nguyễn Tú Anh - Phó trưởng phòng Thanh tra, Đại học Luật TP.HCM nhận định, quy định pháp luật điều chỉnh quy trình đầu tư kinh doanh BĐS du lịch hiện nay vô cùng phức tạp. Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 Luật, Bộ luật, 52 Nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Trên thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm, hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 Giấy chứng nhận, 2 Quyết định và 3 Giấy phép. Tuy nhiên, sự hiện diện của loại BĐS du lịch trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng được cho là mờ nhạt, chưa rõ ràng…

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch dựa trên quy trình, thủ tục áp dụng cho công trình xây dựng không phải là nhà ở một mặt khẳng định BĐS du lịch chưa được quy định một cách độc lập trong văn bản pháp luật và mặt khác cũng cho thấy quy định pháp luật chưa tính đến tính chất đặc thù – đa công năng của BĐS du lịch...

 

NCS. Nguyễn Tú Anh- Phó trưởng phòng Thanh tra, Đại học Luật TP.HCM

Bà Nguyễn Tú Anh - Phó trưởng phòng Thanh tra, Đại học Luật TP.HCM cho rằng giải pháp phát triển kinh doanh BĐS du lịch cần phải cân nhắc trong tổng thể các tác động của chính loại hình kinh doanh này đến lĩnh vực khác của nền kinh tế cũng như đời sống xã hội của người dân. Phải đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

“Để an dân, Nhà nước phải cấp sổ đỏ theo Chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư; để tạo niềm tin từ doanh nghiệp, Chính quyền phải nhất quán trong thực thi chính sách, không mổ xẻ lỗi thuộc về ai mà phải đưa ra phương án xử lý để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỉ bị ứ đọng ở các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Đồng thời, Nhà nước cũng cần xem xét lại thuế đất cho loại hình đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở)…” - Bà Nguyễn Tú Anh kiến nghị.

TS. Nguyễn Văn Đính: Chính phủ cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho bất động sản du lịch

 

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, hiện nguồn cung sản phẩm mới chỉ đáp ứng khoảng ¼ nhu cầu của khách hàng. Điều đó cho thấy, nguồn cung sản phẩm chưa nhiều, đồng thời năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam còn yếu và thua ngay cả những nước láng giềng như Thái Lan, Singapore và Malaysia… Nguyên nhân có một phần từ vướng mắc chính sách, đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này. Vướng mắc chính sách khiến hàng trăm dự án dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều tỉnh thành, hàng trăm nghìn tỉ đồng của DN  và nhà đầu tư đang “ đóng băng”. Nhà đầu tư thứ cấp (người mua các đơn vị dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Thực tế hiện nay, việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý. Điều này, không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, gây thiệt hại cho ngân sách mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

 

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc cấp bách phải bàn là làm thế nào để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng đã và đang gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp, nhà đầu tư; thị trường bất động sản và cho cả nền kinh tế. Thiết nghĩ cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục càng nhanh càng tốt. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để có cơ sở tiếp tục thực hiện các dự án đã và đang triển khai. Điều này vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.

“Tóm lại, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó đủ điều kiện giúp nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp…. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ….” -TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị.

GS.TS. Phan Trung Lý – Uỷ viên Ban Thường vụ TW Hội, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội và PGS.TS. Nguyễn Thị Nga (Đại học Luật Hà Nội) đồng kiến nghị Quốc hội ban hành Nghị quyết để thảo gỡ những vướng mắc pháp lý BĐS du lịch.

 

Phát biểu tại phiên thảo luận Hội thảo, GS.TS. Phan Trung Lý – Uỷ viên Ban Thường vụ TW Hội, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội cho rằng về lâu dài phải sửa đổi các luật quy định trực tiếp như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS… Tuy nhiên, trước mắt GS.TS. Phan Trung Lý cho rằng, phải có văn bản hướng dẫn, nhưng phải có giải pháp để hướng dẫn cụ thể…

Từ đó, GS.TS. Phan Trung Lý kiến nghị: Quốc hội ban hành 1 Nghị quyết để thảo gỡ những vướng mắc pháp lý BĐS du lịch. Đây cũng là giải pháp từng được áp dụng để vấn đề tồn đọng về vấn đề nhà đất do nhà nước đã quản lý như Nghị quyết 23 của Quốc Hội trước đây…

 

 

GS.TS. Phan Trung Lý – Uỷ viên Ban Thường vụ TW Hội, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội

Cùng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga (Đại học Luật Hà Nội) cũng kiến nghị: Quốc hội cần ban hành 1 Nghị quyết để kịp thời giải quyết những vấn đề pháp lý đối với BĐS du lịch đang tồn đọng….

 

Luật sư Lê Thị Thu - Giám đốc Công ty Luật TNHH MIBI Law: Khi thể chế chấp nhận một loại hình đất mới với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” mà không vi phạm pháp luật, thì Nhà nước phải cấp GCNQSDĐ…, tránh gây bất an cho xã hội, thiệt hại về kinh tế cho doanh nghiệp, nhà đầu tư...

 

Luật sư Lê Thị Thu cho rằng, pháp luật không có quy định cụ thể rõ ràng về việc Chủ đầu tư được giao đất để thực hiện Dự án BĐS du lịch. Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức được áp dụng cho các trường hợp quy định cụ thể tại Điều 55 Luật Đất đai 2013, cơ bản giới hạn 02 (hai) trường hợp là giao đất thực hiện dự án nhà ở và dự án hạ tầng khu nghĩa trang, không có quy định trực tiếp áp dụng cho Dự án BĐS du lịch.

Tuy nhiên, được xác định gián tiếp thông qua các quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Đất đai 2013 về việc Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Như vậy, nếu như Dự án Bất động sản du lịch có nhà ở được xây dựng trên đất ở với mục đích “kết hợp cho thuê” như căn hộ du lịch thì có thể gián tiếp hiểu rằng việc áp dụng hình thức giao đất cho kiểu Dự án này là phù hợp quy định.

 

Luật sư Lê Thị Thu - Giám đốc Công ty Luật TNHH MIBI Law

Theo Luật sư Lê Thị Thu, khi thể chế chấp nhận cho một số loại hình đất với khái niệm mới, ví dụ như “đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở)” mà không vi phạm pháp luật, Nhà nước đã giao đất cho DN thì NN phải cấp GCNQSDĐ cho DN và khách hàng (NĐT) của DN đó, tránh gây ra bất an cho xã hội, người dân, giảm thiệt hại về kinh tế và tránh ảnh hưởng tới uy tín của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến niềm tin của doanh nghiệp, Chủ đầu tư đối với cơ quan quản lý nhà nước…

GS. TS Đỗ Văn Đại: Nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua BĐS du lịch chậm được cấp “sổ đỏ” kéo theo một số hệ lụy về pháp lý, đầu tư cũng như xã hội.

 

GS. TS Đỗ Văn Đại - Giảng viên Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ Tòa án nhân dân tối cao cho rằng, trước việc chính quyền địa phương truyền đi thông điệp tích cực với khái niệm “Đất ở không hình thành đơn vị ở” và trước thực tế hiện nay rất nhiều khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp)  chưa được cấp Giấy chứng nhận, các doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán bất động sản với nhà đầu tư rơi vào cảnh tiến không được, lùi không xong khi đối mặt với những tranh chấp, khiếu kiện của khách hàng, gây thiệt hại lớn đến uy tín của doanh nghiệp.

Phần trên đã cho thấy thực trạng không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư thứ cấp như hiện nay đang gây ra nhiều hệ lụy về pháp lý, đầu tư cũng như xã hội.

Hy vọng rằng các nhà làm luật và chính quyền các cấp sớm tìm ra giải pháp hợp lý như ghi nhận thêm loại hình “Đất ở không hình thành đơn vị ở” để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và ít ra cũng tìm được hướng cấp Giấy chứng nhận cho các chủ đầu tư thứ cấp trong các dự án đã được phê duyệt để tạo an tâm cho các chủ đầu tư, tránh được các hệ lụy như đã phân tích ở trên.

 

GS. TS Đỗ Văn Đại - Giảng viên Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ Tòa án nhân dân tối cao

Về lâu dài, các nhà làm luật cần phải nghiên cứu luật hoá để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án bất động sản du lịch.

Giải pháp cấp bách là cần có các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư hướng dẫn các cơ quan ban ngành địa phương thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với bất động sản du lịch…

Giải quyết được những nút thắt pháp lý nêu trên, sẽ khơi thông được nhiều vấn đề, đặc biệt ngân sách nhà nước sẽ có thêm nguồn thu quan trọng từ hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, tháo gỡ hàng chục nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án BĐS du lịch, giúp phục hồi nền kinh tế sau nhiều năm ảnh hưởng bởi đại dịch Covid – 19…

Trần Thị Bảo Ánh – Phó Bộ môn Luật Thương mại, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội: Nhà nước cũng có chủ trương khuyến khích phát triển ngành dịch vụ du lịch, thì cần có cơ chế pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch là yêu cầu cần thiết...

Bà Trần Thị Bảo Ánh cho rằng, BĐS du lịch là những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, việc quy hoạch đầu tư xây dựng BĐS cần vốn lớn, thời gian thu hồi vốn đầu tư lâu, có tính đồng bộ, có chu kỳ kinh doanh dài, gắn liền với các chính sách cam kết tài chính, chia sẻ lợi nhuận, chịu sự ảnh hưởng tác động qua lại của các BĐS khác. Mặt khác, Nhà nước cũng có chủ trương khuyến khích phát triển ngành dịch vụ du lịch, do đó nhu cầu cần có cơ chế pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch là yêu cầu cần thiết...

 

Trần Thị Bảo Ánh – Phó Bộ môn Luật Thương mại, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

Tuy nhiên, trên thực tế các địa phương đang áp dụng quy chế pháp lý khác nhau đối với sản phẩm Resort villa, condotel, có địa phương “linh hoạt” trong việc xác lập quyền sử dụng đất với hình thức “giao đất để xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở” và xác lập quyền sở hữu lâu dài đối với người sở hữu BĐS này – áp dụng tương tự như đất sử dụng cho mục đích để xây dựng nhà ở.

Theo bà Trần Thị Bảo Ánh, không chỉ Việt Nam mà Trung Quốc cũng đang “lúng túng” trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu biệt thự du lịch (Resort villa), căn hộ condotel. Hiện nay, pháp luật Trung Quốc không có quy định rõ ràng về quyền sở hữu của nhà đầu tư đối với BĐS du lịch và thái độ của chính quyền địa phương cũng không thống nhất, có nơi cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà sẽ “bật đèn xanh” đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình BĐS này, nhưng ở một số nơi, cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà sẽ không đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Một trong những  giảm pháp mà Bà Ánh đưa ra đó là  Pháp luật kinh doanh BĐS cần chính thức quy định về BĐS du lịch, dự án BĐS du lịch, các loại BĐS du lịch và quy chế pháp lý cụ thể đối với hoạt động kinh doanh các BĐS này, từ điều kiện, các hình thức kinh doanh, hình thức và hiệu lực của giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đối với từng loại BĐS du lịch và vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với các BĐS du lịch cho sở hữu và sử dụng BĐS du lịch, chủ đầu tư được cấp chứng nhận QSD như thế nào thì Nhà nước cấp chứng nhận QSD (sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp như thế....

TS. Lê Trường Sơn - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Luật TP.HCM, Trọng tài viên Trung tâm VIAC cho rằng, mức độ quan tâm về đầu tư bất động sản du lịch giảm liên tiếp từ tháng 5 tới đầu tháng 9/2021, từ mức 100% xuống chỉ còn 30%.

Tuy nhiên, đà giảm đã dừng kể từ giữa tháng 9 và có xu hướng tăng nhanh kể từ tuần cuối tháng 9 tới nay, đạt mức 67% so với đỉnh tháng 3 năm 2021. Cho đến nay, khi đại dịch đã được kiểm soát tiềm năng phát triển lĩnh vực bất động sản du lịch là rất lớn.

Thách thức mà đại dịch Covid-19 đặt ra đó là hành lang pháp lý điều chỉnh chuyên biệt về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

 

TS. Lê Trường Sơn - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Luật TP.HCM, Trọng tài viên Trung tâm VIAC

Để kích cầu đầu tư và đảm bảo sự an tâm cho người tiêu dùng trong thị trường vốn đa dạng và khá nhiều vụ việc phức tạp, pháp luật cần có những chính sách “ưu đãi” các doanh nghiệp về bất động sản du lịch, có cơ chế minh bạch trong đầu tư vào thị trường bất động sản du lịch. 

Hiện nay, việc cấp phép qua nhiều thủ tục và các cơ quan khác nhau như Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ xây dựng, Bộ văn hóa thể thao và du lịch, … Điều này làm tăng tính “chặt chẽ” vô hình chung làm cho các doanh nghiệp đầu tư gặp rào cản trong quá trình kinh doanh của mình. Tác giả cho rằng, cần quy định một cơ quan nhất định để quản lý cấp phép cho hoạt động này, tránh việc đùn đẩy trách nhiệm cho nhau nếu có sự cố xảy ra.

Cần cấp quyền sở hữu cho loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để tạo hành lang pháp lý cụ thể và sự an tâm cho nhà đầu tư với các kế hoạch đầu tư, kinh doanh của mình.

LS. Lê Thị Tuyết Dung - Giám đốc Công ty Luật TNHH DL và Partners: Chính phủ cần ban hành một nghị định dành riêng cho bất động sản du lịch với những nội dung cơ bản như đưa ra các khái niệm cho BĐSDL, kinh doanh BĐSDL và định nghĩa cho từng loại công trình du lịch kết hợp lưu trú. Đặc biệt các định nghĩa này phải được sử dụng một cách thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật khác, tránh việc đặt tên tùy tiện…

Một giải cấp bách kịp thời để “giải toả” 30 tỷ USD đang “mắc kẹt” tại thị trường BĐS du lịch được nhiều chuyên gia kiến nghị là: Đối với các dự án BĐS du lịch xây dự trên “đất ở không hình thành đon vị ở” đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài. Bên cạnh đó, các dự án này sẽ không có những hệ thống dịch vụ công ích kèm theo như trường học, trạm y tế, thương mại (ví dụ: chợ)…

Đánh giá sơ bộ, LS. Lê Thị Tuyết Dung cho rằng giải pháp nêu trên là hợp lý khi tiếp tục tận dụng các ưu điểm của thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở” trên Giấy chứng nhận của các dự án condotel, đồng thời không gây xáo trộn đột biến cũng như hạn chế rủi ro cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Chính ví vậy, giải pháp này cần được luật hóa một cách cụ thể.

 

 

LS. Lê Thị Tuyết Dung - Giám đốc Công ty Luật TNHH DL và Partners

LS. Lê Thị Tuyết Dung kiến nghị: Đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Đối với người mua căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, chủ các căn hộ sẽ không được cấp hộ khẩu hay khai báo tạm trú, sẽ không thành lập ban quản trị hay ban đại diện căn hộ, không được tính là căn nhà duy nhất để miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán, không cho thuê để ở lâu dài, không cư trú quá 01 năm liên tục… Còn đối với chủ đầu tư dự án không có nghĩa vụ phải xây các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, siêu thị…

Đồng thời, Chính phủ cần ban hành một nghị định dành riêng cho bất động sản du lịch, trong đó đưa ra các khái niệm cho BĐSDL, kinh doanh BĐSDL và định nghĩa cho từng loại công trình du lịch kết hợp lưu trú. Đặc biệt các định nghĩa này phải được sử dụng một cách thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật khác, tránh việc đặt tên tùy tiện…

Phó Chủ nhiệm UBPL của Quốc hội Ngô Trung Thành đề nghị Hội Luật gia VN sớm kiến nghị gửi Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết tháo gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường BĐS du lịch.

 

Theo Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Quốc hội Ngô Trung Thành,  ý kiến mà các chuyên gia pháp lý, nhà khoa học đưa ra trong cuộc Hội thảo, không chỉ phục vụ cho việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, mà còn liên quan đến nhiều đạo luật khác như Luật KD BĐS, Luật Nhà ở; Luật Đầu tư…

Phó Chủ nhiệm Ngô Trung Thành nhấn mạnh: Tuy pháp luật đất đai chưa có quy định về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”,  khiến cho các địa phương tỏ ra lúng túng hoặc bất nhất trong việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này, mặc dù có nhiều dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Song cũng phải thừa nhận một thực tế rằng, trước đó chính những chính sách mở cửa thu hút kêu gọi đầu tư của một số địa phương, trong đó có việc phê duyệt xây dựng các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) của một số địa phương đã thực sự thu hút đầu tư một cách hiệu quả.

 

Đồng chí Ngô Trung Thành - Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Quốc hội

Để tháo gỡ vướng mắc này, Phó Chủ nhiệm Ngô Trung Thành cho rằng các cơ quan chức năng cần nghiên cứu tổng thể, từ đó kiến nghị Chính phủ xử lý những tồn tại pháp lý về cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm BĐS du lịch. Đây là vấn đề không thể không giải quyết và giải quyết càng sớm thì càng giảm thiểu được thiệt hại cho doanh nghiệp, đồng thời bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư; khơi thông được thị trường, thu hút đầu tư phát triển kinh tế, giữ chữ tín nuôi dưỡng niềm tin của chính quyền với nhà đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch mà du lịch được xem là một trọng tâm và bất động sản được coi là nhân tố cần được thúc đẩy, tạo sự ổn định, phát triển.

Trên cơ sở những luận cứ khoa học pháp lý gắn với thực tiễn tại hội thảo, Phó Chủ nhiệm UBPL của Quốc hội Ngô Trung Thành đề nghị Hội Luật gia VN cần sớm có kiến nghị gửi Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết tháo gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường BĐS du lịch.

Bế mạc Hội thảo: “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ”.

 

Phát biểu tổng kết Hội thảo, Trưởng Ban tổ chức Hội thảo TS. Nguyễn Văn Quyền – Chủ tịch HLGVN đánh giá cao các ý kiến, chuyên đề nghiên cứu công phu, kỹ lưỡng; nội dung phong phú, có nhiều kiến nghị của các ĐBQH, nhà khoa học pháp lý rất chất lượng, xác đáng và rất phù hợp thực tiễn.

 TS. Nguyễn Văn Quyền nhấn mạnh: Tạo dựng được một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch COVID-19.

Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư việc cấp bách trước mắt cần phải làm là sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỉ đồng đang “mắc kẹt”, đặc biệt phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước….

 

 

Trưởng Ban tổ chức Hội thảo TS. Nguyễn Văn Quyền – Chủ tịch HLGVN phát biểu tổng kết Hội thảo

Trên cơ sở những ý kiến, đánh giá, luận giải một cách toàn diện, sâu sắc, của các chuyên gia, nhà khoa học và các đại biểu tham dự tại Hội thảo, Hội Luật gia Việt Nam sẽ đề xuất 2 nhóm giải pháp cấp bách để giải quyết các vướng mắc:

1. Nhóm giải pháp về hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật: theo đó cần sửa 6 luật ( Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật KDBĐS; Luật Nhà ở; Luật Đầu tư và Luật Du lịch) hoặc trình Quốc hội ban hành Nghị quyết chuyên đề để giải quyết ngay những tồn tại vướng mắc về pháp lý cho thị trường BĐS hiện nay.

2. Nhóm giải pháp về tổ chức thi hành: để giải quyết sớm những vấn đề cấp bách, có thể đề nghị Chính phủ ban hành Nghị định “không đầu”, hoặc bổ sung vấn đề này vào quá trình sửa Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai  hoặc Thông tư hoặc văn bản hướng dẫn để giải quyết ngay cho thị trường BĐS du lịch.

Việc giải quyết dứt điểm, nhanh chóng, kịp thời vấn đề này sẽ hạn chế được những hệ lụy phức tạp, tiêu cực về mặt pháp lý, về mặt đầu tư và về mặt xã hội…

 Nhóm PV Pháp lý

Nguồn: Phaply.net

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Giá vàng
LoạiMua Bán
USD23,220.0023,530.00
EUR23,251.8824,554.01
AUD15,843.0916,518.75